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为何苏州楼市不温不火,而县级市却火爆依旧?

苏州房势szfs 2018-02-20 18:42:08

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今年以来,苏州楼市整体呈现出一副不温不火的样子,而下辖的县级市楼市却异常火爆,土拍战场更是迎来各大开发商的正面对抗。作为背靠国际大都市上海的“小女朋友””,娇羞的昆山愣是至今没有一块住宅用地挂拍转让。


为何市区和县级市会出现如此大的分化?

为何会呈现出冰火两重天的走势?

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市区楼市为何进入秋凉?

关于限购等一系列调控政策在稳定房价中所起到的重要作用。关于调控政策,笔者就不再展开讨论。以下分别从人口,阶梯流动,产业人口等方面进行阐述。

人口流入

就在各2线城市纷纷对人才争夺进行卡位的时候,苏州依然延续着2016年开始的流动人口积分落户政策。

积分落户到底难度如何?2016年要至少达到730分以上才有落户可能。给大家一个更直观的数字,苏州市积分管理办公室已于2018-02-20向社会公布了2016年下半年苏州市流动人口积分入户指标数:为申请人员的前1798名(户)。

严苛的积分落户给人的感觉是苏州已经人满为患,是要抑制人口的持续高增长,其实事实并非如此,下面是苏州统计调查公众网发布的2011-2015年苏州全市流动人口数量和增长率趋势表:

在积分落户之前,苏州大市的常住人口增长率其实是在逐年下降的。为何在这种情况下,还要人为控制人口的流入,除了和城市中期规划有关,还会有哪些因素存在?也欢迎大家留言探讨。

为何谈到苏州市区的落户政策?其实这要和其他城市并行来看。下面是2017年各一二线城市的针对大学毕业生等人才的落户政策:

深圳:给户口,给钱,给人才住房。

广州:给户口,给钱。

成都:给户口,给租房子住。

西安:给户口。

武汉:给户口,给租房子住。

南京:降低人才购房限制。

长沙:给户口,给钱。

为什么其他城市以吸引人才的名义,把户口像不值钱似的送给这些大学生。当然,一方面确实是为了留住人才,但另一方面,为什么大家会在2017年集中释放政策利好,说白了,还不是这一波疯狂的上涨消耗了未来至少2-3年的刚需储备,在限购政策绝不可能放松的当下,如何保证“地基”的稳定?

办法总比困难多!不是限购嘛,那就给户口,直接让你绕过限购。想想这些群体的整体素质之高,购房欲望之大,还愁没有刚需来稳定“地基”。估计官员们在心里都会默默的给自己点个赞。

相比之下,在高房价的背景下,积分落户政策更让苏州有些无所适从,流动性出现部分堵塞。这就衍生到下面的问题:房屋的阶梯流动性。

房屋阶梯流动性

一个完成的存量房屋流动链条个人应该是这样的:

1 年轻人毕业2-5年左右,依靠小两口积蓄或者啃老父母凑个首付,买个200万左右的紧凑小户型,算是正式上车; 

2 小户型业主自住个5-6年,由于家庭人口增加和收入的增长,相对富裕的直接400万以上的4-2-2及以上户型,没钱的那就300万以上置换个3-2-2的改善型。大部分人基本也就停留在这个区间内了。 

3 个别不差钱的精英,卖掉大户型,直接大平层或者别墅。

......

这才应该说是一个完成的房屋阶梯流动性生态链。但据笔者观察,苏州目前的情况是,大户型单价较高且相对稀缺,这符合置换增多的现况。但小户型却着实不好卖,究其原因,一方面是由于刚需被挤压到周边乡镇,另一方面,个人认为和落户政策造成的人口流入不无关系。

产业人口组成

苏州是一个从民营企业发展而来,后外企与民营企业并举,再到现在外资企业人口占优(尤其是园区和新区)的城市。而下辖四市则各有各的特点,下节再展开探讨。

产业结构决定了行业的基本薪资水平,同时也决定了购买力的大小。2015年开始的这一波上涨,很多地方都实现了翻倍的涨幅,在透支了大部分潜在购买力的情况下,行业薪资并没有出现明显的涨幅,收入水平基本没有变化。仅有的一点购买力,在调控政策的背景下,也是以观望居多。

2

下辖四市为何迎来春天?

关于下辖四市房地产市场的活跃,苏州市区的调整政策确实带来了一部分挤压溢出效应,在市区基本只能靠运气摸彩票的情况下,转战四市成为退而求其次的不错选择。

数据来源:各城市看房网

由于没有查到各区域的商品房实时库存量,所以对于库存的去化周期的影响不再展开讨论。下面笔者主要从经济与区位优势,产业结构等方面和大家探讨。

作为强经济县级市,这些年来,4市一直雄霸全国百强县前十名,昆山更是长期占据着头把交椅。

(2016年中国经济百强县排名)

昆山和太仓,坐拥地利,接受上海辐射最为便利,也正逐步成为上海的“后花园”。

一个位居上海正西居中位置,接受上海辐射最广,一个市中区距离上海人民广场直线距离仅有41公里,一个地铁通到花桥,一个坊间屡次传出要并入上海,一个有名的“台企之乡”,一个有名的“德企之乡”。这些在房子上面实实在在的体现出来,花桥的房价均价已经超过2万,太仓的土拍也成为苏州房企和上海房企正面交锋的战场,在土拍限价的背景下,最近的土拍基本以现房销售居多。

诚然,这些区域都也在不同程度的引进外资,但本地民营企业,尤其是常熟与张家港,依然占据着强大的地位。

就拿江苏省百强企业来说,2016年江苏民企百强排行榜中,苏州占据18席,常熟和张家港就占据了半壁江山。

强经济背后蕴藏的是潜在购买力的强大,当然购买力到底有多强大,和该区域的产业结构也存在很大的关系。

对于民营企业更多的常熟与张家港,居民普遍相对富裕,购买力也更加强大。以服装贸易闻名的常熟,老板多如麻,在本地基本0库存的情况下,今年更是把苏州市场搅的鸡犬不宁,大家排队等待着大妈们的“临幸”。

而昆山与太仓,由于产业结构的差异性,外来人口流入类似于园区。两个地方扣除本地流动人口的购买力外,主要接受来自上海的人口外溢。看看通往花桥的11号线,每天上下班的拥挤程度,上海房企在太仓土拍所表现的积极性就可见一斑。

简而言之,相对宽松的调控政策,民间强大的购买力,持续的外来流动人口,上海人口外溢,相对便宜的房价等共同决定了各区域楼市的火热。

更多原创文章,关注“苏州地产观察”(ID:szfs2017)

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